Czy można sprzedać kamienicę z lokatorami? Jak wygląda sprzedaż wynajętych mieszkań?

Sprzedaż kamienicy z lokatorami nie musi być trudna i stresująca, jednak doprowadzenie do takiej transakcji z reguły wymaga więcej wysiłku, niż znalezienie kupca na mieszkanie. Zobacz, jak wygląda proces sprzedaży kamienicy wraz z jej mieszkańcami.

• Polskie prawo dopuszcza sprzedawanie kamienic wraz z lokatorami, jednak nowy właściciel musi przestrzegać postanowień umowy najmu zawartej przez jego poprzednika.
• Nieruchomość z najemcami może stanowić atrakcyjną inwestycję – z reguły kupujący jest w stanie określić rentowność takiego przedsięwzięcia.
• Sprzedaż kamienicy z problematycznymi najemcami okazuje się trudna, ale możliwa.
• Czasem sprzedający nie jest w stanie samodzielnie znaleźć kupca – wtedy warto skorzystać z pomocy biura nieruchomości.

Lokatorzy w kamienicy na sprzedaż – wypowiedzenie umowy najmu nie rozwiązuje sprawy

Wielu właścicieli kamienicy z lokatorami chciałoby dokonać szybkiej i bezproblemowej sprzedaży swojej nieruchomości. Niestety, hasło „lokatorzy” może skutecznie odstraszać potencjalnych kupców – chociażby dlatego, że nowy nabywca musi dostosować się do obowiązujących umów najmu, które zostały zawarte przez poprzedniego właściciela.

Kiedy sprzedaż kamienicy z lokatorami staje się problematyczna, pomysłowi właściciele podejmują się różnych działań, aby nakłonić mieszkańców do dobrowolnej wyprowadzki. Jednym z najprostszych sposobów może wydawać się podwyżka czynszu w wynajmowanych lokalach, jednak właściciel nie zawsze ma do tego prawo – w takim przypadku należy zajrzeć do zapisów w umowie oraz do interpretacji przepisów.

Sprzedaż kamienicy z lokatorami nie zawsze jest trudna!

Bardzo często okazuje się, że kamienica z lokatorami stanowi atrakcyjną okazję inwestycyjną. Wiele zależy od tego, jak wyglądają umowy zawarte z najemcami. Idealna sytuacja ma miejsce w momencie, gdy dotychczasowy właściciel zdecydował się na podpisanie umów na czas określony, z rynkową ceną najmu. W takim przypadku wystarczy zmienić w dokumentach dane starego właściciela, a inwestor zyskuje nieruchomość z określoną rentownością, która przyczynia się do pomnażania jego zysków – bez martwienia się o poszukiwanie nowych lokatorów.

Sytuacja komplikuje się w momencie, gdy dotychczasowy właściciel zawierał z najemcami umowy na czas nieokreślony, a ustalone stawki wynajmu odbiegają od cen rynkowych. Taka sytuacja nie zachęca potencjalnych nabywców do zawarcia umowy kupna nieruchomości. Ponieważ prawo stoi po stronie najemcy, to właściciele kamienic z lokatorami często nie wiedzą, jak rozwiązać problem. Czasem konieczna jest pomoc profesjonalistów – na przykład prawnika lub pośrednika nieruchomości, który wskaże możliwe sposoby wyjścia z tej niewygodnej sytuacji.

Kamienica z lokatorami – żyła złota, czy problematyczna inwestycja?

Inwestor nabywający prawa do kamienicy z lokatorami samoistnie wchodzi w rolę wynajmującego. Transakcja nigdy nie skutkuje automatycznym rozwiązaniem umowy najmu, zatem nowy właściciel ma obowiązek udostępniać lokale dotychczasowym mieszkańcom – niezależnie od tego, czy umowy najmu zawarte w przeszłości są dla niego korzystne. Warunki wynegocjowane przez poprzedniego właściciela w pewien sposób określają, czy zakup kamienicy będzie dobrą inwestycją. Oprócz stanu technicznego budynku, liczby lokali, lokalizacji oraz ceny, należy zawsze poprosić o wgląd w zawarte umowy – analiza tych dokumentów może mieć kluczowy wpływ na podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości.

Nawet jeśli umowy najmu okazują się niekorzystne dla właściciela, to zawsze może znaleźć się inwestor, który zaoferuje kupno nieruchomości znaczne poniżej ceny rynkowej. Taki kupiec prawdopodobnie będzie dążył do wyprowadzki lokatorów, jednak wszystkie działania zmierzające do opróżnienia lokali muszą być regulowane przez Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001.

Lokatorzy zameldowani na stałe – prawo stoi po stronie najemcy

Kupno kamienicy z lokatorami jest bezpieczne tylko w momencie, gdy nowy nabywca dokładnie zapoznał się ze stanem technicznym i prawnym nieruchomości. W przeciwnym razie inwestycja jest obciążona dużym ryzykiem utraty części kapitału. Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, umowa najmu na czas nieokreślony może zostać rozwiązana w przypadku, gdy:

• Lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem, powoduje szkody i niszczy wspólne z innymi mieszkańcami urządzenia albo uporczywie i rażąco wykracza przeciwko porządkowi domowemu.
• Najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za 3 pełne okresy płatności pomimo wysłania pisemnego upomnienia z zamiarem wypowiedzenia umowy oraz wyznaczenia miesięcznego terminu na spłatę zobowiązań.
• Lokator wynajął, podnajął lub udostępnił lokal osobom trzecim bez zgody właściciela.

Jeśli zajdą powyższe przesłanki, to właściciel kamienicy może dążyć do rozwiązania umowy najmu, a w razie braku współpracy ma prawo skierować sprawę do sądu.

Masz problem ze sprzedażą kamienicy? Zobacz, jak robią to profesjonaliści

Czasem skomplikowana sytuacja prawna nieruchomości nie pozwala na szybką i korzystną sprzedaż kamienicy z lokatorami. Właściciel takich lokali może wiele zyskać, jeśli zdecyduje się na współpracę z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości. Dobry agent poświęci swój czas, by poznać sytuację wszystkich lokatorów, a w przypadku niekorzystnych dla właściciela warunków, wskaże mu wyjście z trudnej sytuacji. W niektórych przypadkach wystarczy postarać się o rozwiązanie umów za porozumieniem stron. Pośrednik pomoże także w oszacowaniu rynkowej ceny nieruchomości, podpowie, jak podnieść jej wartość oraz skontaktuje się z inwestorami, którzy mogą być zainteresowani kupnem kamienicy.

Źródło: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf