Umowa najmu lokalu mieszkalnego – co powinno się w niej znaleźć?

Niezależnie od tego, czy jesteśmy najemcą, czy wynajmującym, warto przykładać uwagę do każdego zapisu umowy najmu. Dzięki temu obie strony zyskają komfort psychiczny, że w razie jakiejkolwiek niespodziewanej sytuacji są prawnie zabezpieczone.
W dzisiejszym tekście skupimy się na elementach, których nie może zabraknąć w umowie najmu. Krótko poruszymy też kwestię zapisów zbędnych.

Dlaczego warto przyjrzeć się zapisom w umowie najmu?

Na to pytanie można odpowiedzieć w dość prosty sposób słowami „nieznajomość prawa szkodzi”. I nie ma znaczenia to, po której stronie stoimy – zarówno najemca, jak i wynajmujący zyskują, gdy warunki najmu są jasno opisane i zgodne z aktualnymi przepisami. Bywa, że właściciele mieszkań zawierają w umowie informację o tym, że najemca ma prawo tymczasowo zameldować się w lokalu.

Osoba, która nie jest zaznajomiona z aktualnymi przepisami uznać może, że takie warunki są dużo bardziej konkurencyjne, niż inne, aktualnie dostępne opcje. Tymczasem najemca może zameldować się tymczasowo w urzędzie miasta, przedstawiając jedynie wypełniony wniosek oraz umowę najmu.

Dodatkowa zgoda właściciela nie jest więc potrzebna. Bywa jednak, że właściciele lokali stosują dodatkowe przypomnienie i dlatego powtarzają w umowie zapisy, które obowiązują najemcę i wynajmującego. Dobrze jest więc wiedzieć, które zapisy sprawiają, że oferta jest bardziej atrakcyjna. Istnieje też grupa zapisów, których nie może zabraknąć w umowie.

Umowa najmu – najważniejsze elementy

W internecie można znaleźć wiele gotowych schematów umów najmu. Część z nich porusza niżej wymienione kwestie, część niedostatecznie je precyzuje. Dlatego, nawet jeśli w rękach trzymamy umowę, której język kojarzy się nam z rzetelnością, koniecznie sprawdźmy dokładnie, czy są w niej doprecyzowane takie kwestie jak:

Strony umowy

W umowie powinny znaleźć się dane obydwu stron. Dobrze, jeśli poza imionami i nazwiskami znajdą się tam również numery PESEL, numery i serie dowodów osobistych lub innych dokumentów tożsamości. Oczywiście, przed podpisaniem umowy należy sprawdzić, czy dane te pokrywają się z rzeczywistością i poprosić o dokument drugiej strony do wglądu. Warto również zatroszczyć się o doprecyzowanie spraw komunikacji (bezpośrednia, drogą telefoniczną lub mailową).

Kwestie dotyczące przedmiotu najmu

Tutaj należy sprecyzować adres wynajmowanego lokalu oraz bardziej szczegółowe informacje: liczba pomieszczeń (również tych przynależnych jak piwnica czy garaż) oraz powierzchnia lokalu. Jeśli lokal posiada Księgę Wieczystą, również ona powinna zostać określona w umowie. Nadal niewielką popularnością cieszy się protokół zdawczo-odbiorczy, a szkoda, bo zabezpiecza to obie strony. Ten element umowy precyzuje wyposażenie mieszkania oraz jego stan. To pozwoli na uczciwe dla obydwu stron rozliczenie kaucji.

Prawa i obowiązki

Oczywiście trudno przewidzieć wszystkie możliwe scenariusze. Warto jednak zadbać, aby ta część była rozbudowana. Dzięki temu unikniemy ewentualnych nieprzyjemności. Niektórzy specjaliści radzą nawet w tej części zawrzeć co najmniej 50 praw i obowiązków wynajmującego i najemcy.

Ważne terminy

Do tej kategorii zaliczyć można datę podpisania umowy oraz daty obowiązywania umowy (początek i koniec). Umowę zawrzeć można również na czas nieokreślony, co w tym przypadku obowiązujący obie strony okres wypowiedzenia precyzuje Kodeks Cywilny. My jednak odradzamy tę formę umowy, gdyż może stanowczo utrudnić życie właścicielowi mieszkania w przypadku nierzetelnego najemcy. Szczególnie właściciele lokali powinni być świadomi, że decydując się na umowę na czas nieokreślony, tracą możliwość wynajmu na podstawie najmu instytucjonalnego czy okazjonalnego.

Opłaty

Popularnym rozwiązaniem jest rozliczenie ryczałtowe (stała opłata), ryczałt powiększony o liczniki oraz kwota czynszu najmu powiększona o opłaty. Pierwsza opcja zdecydowanie wygrywa pod względem prostoty rozliczeń, ale wiąże się z większym ryzykiem wynajmującego. Pozostałe rozwiązania zabezpieczają go w dużo większym stopniu (otrzymuje on co miesiąc stałą kwotę), jednak wiążą się z dodatkowymi obliczeniami.

Na koniec ostatnia wskazówka – jeśli jakikolwiek zapis w umowie wzbudza w nas zastrzeżenia, pytajmy. Zdecydowanie bardziej opłaca się takie kwestie poruszać przed podpisaniem dokumentu. Obustronne, pełne rozumienie warunków to korzyść i dla najemcy, i dla wynajmującego.

Warto pamiętać!
Nasz tekst ma charakter poradnikowy, ale nie jest oficjalną poradą w myśl przepisów o doradztwie podatkowym. Każdy przypadek warto traktować indywidualnie a w razie wszelkich wątpliwości lub niejasności, poprosić o konkretną interpretację urzędu skarbowego.